2019年5月，西安市民秦先生购买了城北凤城七路南侧、凤新路西侧三丰中心思想项目5栋10101号房子，“这是商铺，中介介绍的，我来看了感觉不错，37平方米，共150万，其时付了7成，105万元。”
秦先生说，商铺的开发商是陕西三丰房地产开发有限公司，其时，开发商说，一个周就可以处理网签，网签的时分，再付出尾款。商铺买的时分是带租约的，租给了一家便利店，次月开端，他就收起了租金。
但网签一向没处理。租金收到了2023年9月，然后就出了问题，“租客说，有人拿了房产证，说是业主，咱们就把租金交给了业主。”秦先生说，他买的商铺，怎样换了业主呢，所以去找开发商，“开发商说，回头给退钱。后来又说可以把近邻户型欠好的商铺给我，或许是给我车位，我不同意，一向扯到现在没处理。”
2月21日，华商报劲风新闻记者看到秦先生供给的“三丰中心思想商品房认购书”，认购书签署的日期为2019年5月6日，上面写着：“自2019年6月1日起，开发商返此商铺租金的70%。在按揭金钱批复后，开发商应将房子租借权转给购买人。开发商许诺2019年9月1日前做网签，若长期没办法处理，应于2020年1月1日起返此商铺租金的100%。”
这个商铺现在仍然是租借状况，便利店还在运营。记者联系上便利店的工作人员，她说：“谁拿了房产证，就把租金给谁，这没问题。”
秦先生说，经多方了解得知，开发商和另一家开发商有债务胶葛，他所购的商铺先是被冻住，后来被强制实行了，在他购买的时分，应该就处于冻住状况，所以没办法网签。
记者联系上陕西三丰房地产开发有限公司一唐姓工作人员，她说：“咱们正常卖给他，手续完全，也有实体的铺子，后来是法院把铺子实行走了，他可以找法院申述。”
秦先生曾在西安市中级人民法院查封他所购买的商铺期间提出书面实行贰言，称查封的房子为其所有，恳求法院中止实行免除查封。
法院查明，某公司与三丰公司的告贷合同胶葛一案，于2019年11月做出了民事判定书。三丰公司等不服该判定，向省高院提起上诉。陕西省高档人民法院于2020年5月做出判定，该判定查明，2017年12月，某银行承受某公司托付向三丰公司发放8900万元告贷，三丰公司供给典当产业是土地使用权及在建工程。后因被实行人三丰公司未实行收效法令文书承认职责，某公司提起强制实行恳求，法院依法立案实行。另查，2019年7月12日，因某公司、某银行、三丰公司告贷合同胶葛，法院查封三丰公司及被恳求人名下的房产或冻住等值的银行存款、股权。2019年7月24日，法院作出帮忙实行通知书，要求西安不动产挂号服务中心帮忙查封三丰公司名下的房产，包含秦先生购买的商铺。
法院以为，秦先生对案涉房产主张权属，但其并未付出悉数房子价款，亦未提交已合法占有的相关依据，故驳回其提出的实行贰言恳求。
2月21日，秦先生无法地说，未付出全款，是和开发商有网签的约好，开发商一向不给予网签，他没有拿到产权证，“开发商和其他公司有胶葛，明知道商铺或许会被冻住，还卖给咱们，是诈骗。”
天眼查显现，陕西三丰房地产开发有限公司西安分公司是最高人民法院所公示的失期公司，该公司也被列为约束高消费企业。
陕西恒达律师事务所高档合伙人、闻名公益律师赵良善以为，本事情中，秦先生购房发生在法院查封之前仍是之后，其法令结果天壤之别。
若秦先生购房发生在法院查封之前，民法典规则，房子经挂号才发生物权变化的效能。即便购房人付出悉数房款、实践占有房子，假如没有改变挂号到自己名下，房子的所有权仍归于出卖人。一旦出卖人成为被实行人，该房子将面对被实行的危险。正是考虑到实践中存在购房人已交给房款并实践占有使用了房子，但并非因为本身原因未将房子改变挂号至其名下的状况，法令作出了优先维护购房人权力的规则，如《最高人民法院关于人民法院处理实行贰言和复议案子若干问题的规则》第28条规则：金钱债务实行中，买受人对挂号在被实行人名下的不动产提出贰言，契合以下景象且其权力可以扫除实行的，人民法院应予支撑：（一）在人民法院查封之前已签定；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已付出悉数价款，或许已依照合同约好付出部分价款且将剩下价款依照人民法院的要求交给实行；（四）非因买受人本身原因未处理过户挂号。也就是说，假如秦先生购房满意上述条件即可以扫除金钱债务对所购房产的实行，法院则可支撑其停止实行贰言恳求。
赵良善着重，若秦先生购房发生在法院查封之后，那么秦先生也只能依据合同的约好并结合合同效能的状况要求开发商承当缔约过失职责或违约职责或诈骗职责。
赵良善提示，现实上，关于购房人所购房子可以扫除法院实行的景象，司法解释规则的较为严厉，如有其间一项不契合，购房人就或许面对房财两空的窘境。因而，提示广阔购房者，购房时务必要对房子状况、本身购房资质等了解地清清楚楚，尽早接纳房子并及时完结过户。
盈科西安律师事务所高档合伙人金鑫以为，秦先生可向开发商主张免除商品房认购合同、返还已付购房款及补偿相应的丢失，但需经过民事诉讼途径处理，无法直接对立法院已收效的实行程序。开发商在商铺被查封期间出售房子且未照实发表典当现实的行为涉嫌违约和诈骗，但能否构成刑事犯罪需结合详细依据判别，在本案中触及以下几个问题：
一是物权归属与实行贰言。依据《民法典》第二百三十一条，商铺物权以挂号为准。秦先生虽付出了105万元，但未完结网签和产权挂号，未取得法令意义上的物权。法院查封时商铺仍挂号在开发商名下，故秦先生的实行贰言被驳回契合法令规则。开发商在2019年7月12日查封后持续收取租金，存在权力乱用嫌疑，违背《民法典》第一百三十二条，应予追责。
二是开发商的合同职责。认购书清晰约好2019年9月1日前完结网签，开发商逾期未实行，已构成底子违约。第三，开发商在商铺已设定典当且被查封的状况下隐秘现实出售房子，秦先生可主张已付房款一倍的惩罚性补偿，但需举证开发商存在成心隐秘。
在实务中，相似状况时有发生，主张购房者在遇到相似状况时当即申述确权，提起商品房生意合同胶葛之诉，恳求承认合同免除、返还购房款及补偿相应的丢失（包含租金收益丢失）。留意提交认购书、付款凭据、催告网签记载等依据。
若开发商将购房款挪作他用而非用于免除典当，或许涉嫌合同诈骗罪，可向公安机关提交出售时已知晓查封状况的依据头绪。
在开发商其他产业被强制实行时，可恳求作为一般债务人参加分配，但清偿顺位次于典当权人。 华商报劲风新闻记者 卿荣波 文/图